استخدام العقارات لضمان القروض يفاقم حدة المخاطر

أظهر تقرير الاستقرار المالي للعام 2019 الصادر عن البنك المركزي أنه اضافة الى تعرض البنوك المباشر لمخاطر السوق العقاري من خلال ما تمنحه من تسهيلات لتمويل شراء أو بناء عقارات سكنية او تجارية والتي تكون عادة بضمانة هذه العقارات، فإن هناك تعرضاً آخر لمخاطر السوق العقاري من خلال استخدام العقارات كضمانات مقابل التسهيلات الممنوحة من قبل البنوك لغايات مختلفة.

وبين التقرير أن انخفاض اسعار العقارات سيؤثر في هذه الحالة على قيمة الضمانات ويقلل من قدرة البنوك على استرداد اموالها في حال تعثر المقترض وتخلفه عن السداد .

وبلغ اجمالي التسهيلات المباشرة الممنوحة من البنوك لغايات اخرى مقابل ضمانات عقارية في نهاية العام 2019 حوالي 3.151 مليار دينار مقابل 3.153 مليار للعام 2018.

وبإضافة التسهيلات المباشرة الممنوحة بضمانات عقارية لغايات اخرى الى التسهيلات الممنوحة لغايات عقارية سكنية وتجارية فان اجمالي التسهيلات المباشرة الممنوحة مقابل ضمانات عقارية بلغ حوالي 8.588 مليون دنيار مشكلة ما نسبته 32.4 من اجمالي التسهيلات كما في نهاية عام 2019، مقابل 33.8 ٪ للعام 2018.

وتعتبر نسبة القرض الى قيمة العقار المرهون من اهم النسب والمؤشرات التي تجب مراقبتها لتقدير مستوى تعرض البنوك لمخاطر السوق العقاري حيث ان ارتفاع هذه النسبة بشكل كبير قد يعرض البنوك لمخاطر مرتفعة في حال انخفاض اسعار العقارات، حيث يقلل من قدرة البنوك على استرداد اموالها عند تعثر العملاء نتيجة انخفاض قيمة العقارات الضامنة لهذه القروض.

وتلجأ الدول الى وضع حدود لهذه النسبة عند وجود مـؤشرات الى بداية تشكل فقاعة سعرية في السوق العقاري وذلك بهدف كبح فقاعة اسعار العقارات، وتخفيض احتمالية الافلاس عندما تتراجع اسعار المنازل، وتخفيض الخسائر من خلال زيادة قيمة الضمان، مما يعزز من قدرة البنوك على مواجهة هذه المخاطر. وللوقوف على مستوى نسبة القرض الى قيمة العقار في الاردن قام البنك المركزي بجمع بعض البيانات من البنوك بخصوص الحد الاعلى لهذه النسبة وكذلك المتوسط الفعلي لها.

وتبين أن هناك 6 بنوك(تشكل ما نسبته 26.1 ٪ من البنوك التي تمنح قروض سكنية للافراد) لا تتجاوز النسبة لديها 80 ٪، في حين أن هناك 3 بنوك تتراوح النسبة لديها بين 81 ٪ و 89 ٪، وان هناك 6 بنوك تتراوح النسبة لديها بين 90 ٪ و 95 ٪، و8 بنوك تبلغ النسبة لديها 100 ٪.

وتبين أيضا ارتفاع عدد البنوك التي يبلغ لديها الحد الاعلى لهذه النسبة 100 ٪ من 3 بنوك في العام 2015 الى 8 بنوك في العام 2019 مما يدل على توجه بعض البنوك الى تمويل نسب اكبر من قيم العقارات السكنية في المملكة.

اما بالنسبة للحد الاعلى لنسبة القروض العقارية التجارية الى القيمة فهو اقل من الحد الاعلى الخاص بالقروض السكنية لدى معظم البنوك، حيث ان ما نسبته 65 ٪ من البنوك التي تمنح قروضا عقارية تجارية لا تتجوز النسبة لديها 80 ٪.

تفاوت متوسط الحد الاعلى لنسبة القرض الى القيمة في عدد من الدول بين 60 ٪ و100 ٪، وبلغ متوسط الحد الاعلى للبنوك الاردنية حوالي 87 ٪ حيث احتل الاردن المرتبة الثالثة من حيث ارتفاع النسبة بين 12 دولة تتوفر عنها بيانات.

بالرغم من ارتفاع الحد الاعلى لنسبة قيمة القرض السكني لقيمة العقار المرهون لدى بعض البنوك الا ان المتوسط الفعلي لهذه النسبة اقل من الحد الاعلى الممكن تمويله (اي اللنسبة المحددة في السياسات الائتمانية للبنوك)، حيث بلغ المتوسط المرجح الفعلي لهذه النسبة في نهاية عام 2014 حوالي 73.2 ٪ ثم انخفض الى 66.3 ٪ في نهاية العام 2015 ليعاود الارتفاع الى 72 ٪ كما في نهاية 2016 و 73 ٪ من نهاية 2017 ثم عاود الانخفاض الى 70 ٪ نهاية العامين 2018 و 2019.

اما فيما يخص المتوسط الفعلي لنسبة مبلغ القرض الى قيمة العقار المرهون للقروض العقارية التجارية فقد انخفض في العامين 2018 و 2019 الى 64 ٪ مقابل 81 ٪ من العام 2017.

وكما تم ذكره في تقارير الاستقرار المالي السابقة فقد قام البنك المركزي بوضع بعض المحددات الهادفة الى تقليل تعرض البنوك لمخاطر السوق العقاري وتعزيز قدرة البنوك على مواجهة هذه المخاطر.

وحددت تعليمات كفاية رأس المال النافذة الصادرة عن البنك المركزي الاردني الوزن الترجيحي للمخاطر للقروض السكنية التي لا تزيد فيها قيمة القرض الى قيمة العقار المرهون على 80 ٪ بما نسبته 35 ٪ ويرتفع وزن المخاطر الترجيحي الى 100 ٪ اذا زادت قيمة القرض الى قيمة العقار المرهون على 80 ٪ وبمعنى آخر فانه اذا زادت نسبة القرض الى قيمة العقار المرهون على 80 ٪ فإن هذه القروض تخضع لمتطلبات رأس مال أعلى، مما يعزز من قدرة البنوك على مواجهة هذه المخاطر ويعزز من الاستقرار المالي في المملكة.

وصدرت تعليمات حدود التعرضات الكبيرة وضوابط منح الائتمان رقم (2/2019) تاريخ 2019/3/4 والتي حلت محل تعليمات تركزات الائتمان رقم (9/2001) والتي استمرت بتحديد الحد الاقصى للائتمان الممنوح من البنوك لغايات انشاء عقارات او شرائها بما نسبته 20 ٪ من اجمالي ودائع العملاء بالدينار، وقد دخلت هذه التعليمات حيز التنفيذ بتاريخ 2019/6/30.

وبلغت التسهيلات الائتمانية الممنوحة للقطاع العقاري لاغراض سكنية وتجارية 5.44 مليار دينار كما في نهاية العام 2019 مشكلة ما نسبته 20.5 ٪ من اجمالي التسهيلات الممنوحة من قبل البنوك مقارنة مع 5.46 مليار دينار في نهاية العام 2018 وبتراجع طفيف بلغت نسبته (0.4 ٪) للعام 2019 مقابل نمو بنسبة 3.2 ٪ للعام 2018، ومن الجدير ذكره أن متوسط معدل النمو السنوي خلال الاعوام 2008 – 2019 بلغ 7.8 ٪.

ونسبة التسهيلات الممنوحة للقطاع العقاري الى الناتج المحلي الاجمالي شهدت ارتفاعاً ملحوظاً خلال الفترة 2005 – 2008، حيث وصلت الى 18.7 ٪ في نهاية العام 2008، ثم انخفضت بعد ذلك حتى بلغت 15.8 ٪ في نهاية العام 2014 بسبب تداعيات الازمة المالية العالمية والظروف الراهنة في المنطقة، ثم ارتفعت لتصل النسبة الى 17.2 ٪ في العام 2019، علماً أن النسبة انخفضت في العام 2019 مقارنة بالعامين 2017 و 2018 حيث كانت تبلغ 18.6 ٪ و 18.2 ٪ على التوالي.

وفيما يخص مكونات التسهيلات الممنوحة للقطاع العقاري فقد شكلت القروض السكنية الممنوحة للافراد ما نسبته 78.7 ٪ من اجمالي التسهيلات العقارية في نهاية العام 2019، في حين شكلت القروض العقارية التجارية ما نسبته 21.3 ٪ من اجمالي التسهيلات العقارية القروض السكنية للافراد.